Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane: pravni vodič za 2026.

Strani državljani mogu stjecati različite vrste nekretnina u Hrvatskoj, no pravni okvir ovisi o državljanstvu kupca, vrsti nekretnine te urednosti vlasničke i građevinske dokumentacije. Prije sklapanja rezervacijskog ugovora ili plaćanja pologa, potrebno je provjeriti postoje li zakonske pretpostavke za stjecanje vlasništva te omogućuje li pravno stanje konkretne nekretnine siguran prijenos prava vlasništva.

Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Da, strani državljani mogu kupovati brojne vrste nekretnina u Hrvatskoj, uključujući stanove, kuće, poslovne prostore i građevinska zemljišta. Međutim, pojam „strani državljanin” obuhvaća više pravno različitih kategorija kupaca. Stoga je prvi korak utvrditi:

• državljanstvo kupca;
• je li kupac fizička ili pravna osoba;
• pravnu klasifikaciju nekretnine;
• je li potrebno ispuniti uvjet uzajamnosti i ishoditi suglasnost nadležnog ministarstva; i
• primjenjuju li se posebna zakonska ograničenja.

Kupac ne bi trebao pretpostaviti da potpisani ugovor, oglas za nekretninu ili spremnost prodavatelja na sklapanje posla sami po sebi potvrđuju da kupac ispunjava zakonske uvjete za upis prava vlasništva.

Kupci iz EU-a, EGP-a i Švicarske

Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije te drugih država ugovornica Europskog gospodarskog prostora u pravilu stječu uobičajene vrste nekretnina u Hrvatskoj pod uvjetima koji se primjenjuju na hrvatske državljane i hrvatske pravne osobe. Za takva stjecanja u pravilu nije potrebna pojedinačna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa. Švicarski državljani također ostvaruju pravo na stjecanje uobičajenih vrsta nekretnina prema povoljnijem pravnom režimu. Neovisno o tome, u svakom je pojedinom slučaju potrebno provjeriti primjenjive administrativne zahtjeve i dokumentaciju potrebnu za upis prava vlasništva. Jednaki uvjeti za stjecanje uobičajenih vrsta nekretnina ne znače da se sve kategorije zemljišta u Hrvatskoj mogu slobodno stjecati. Poljoprivredno zemljište i druge posebno zaštićene vrste nekretnina uređene su posebnim propisima te zahtijevaju zasebnu pravnu analizu.

Kupci iz država trećih zemalja, uzajamnost i suglasnost nadležnog ministarstva

Fizička ili pravna osoba iz države izvan Europske unije i Europskog gospodarskog prostora u pravilu mora ispuniti dva međusobno povezana uvjeta:

• mora postojati uzajamnost između Republike Hrvatske i države odnosno jurisdikcije kupca; te
• kupac mora ishoditi pojedinačnu suglasnost ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa.

Uzajamnost nije jednako uređena u odnosu na svaku državu. Može biti u cijelosti utvrđena, uvjetovana posebnim pretpostavkama, još neriješena ili nepostojati. U odnosu na pojedine države ishod može ovisiti i o saveznoj državi ili pokrajini kupca, njegovu statusu boravka te vrsti i namjeni nekretnine.

Što se podnosi u postupku ishođenja suglasnosti?

Zahtjev u pravilu uključuje:

• pravnu osnovu stjecanja, primjerice ugovor o kupoprodaji;
• zemljišnoknjižni izvadak kojim se dokazuje vlasništvo prodavatelja;
• potvrdu nadležnog tijela prostornog uređenja o prostorno-planskom statusu nekretnine;
• dokaz o državljanstvu kupca odnosno pravnom statusu pravne osobe;
• punomoć, ako kupca zastupa punomoćnik; i
• drugu dokumentaciju koju nadležno tijelo zatraži u konkretnom postupku.

Strani podnositelj zahtjeva koji živi u inozemstvu i nije imenovao zastupnika u Hrvatskoj može biti dužan odrediti osobu u Hrvatskoj ovlaštenu za primitak službenih pismena.

Izmjena iz 2025. godine povezana s OECD-om

Hrvatska je donijela zakonsku izmjenu kojom se državljane i pravne osobe iz država članica OECD-a te određenih država koje primjenjuju OECD-ove kodekse liberalizacije namjerava u pogledu stjecanja nekretnina načelno izjednačiti s hrvatskim kupcima. Međutim, izmjena izričito propisuje da stupa na snagu tek na dan kada Republika Hrvatska postane članica OECD-a. Kupac iz države članice OECD-a stoga bi prije sklapanja ugovora trebao provjeriti koja je verzija zakona u tom trenutku na snazi, umjesto pretpostaviti da samo državljanstvo države članice OECD-a već isključuje obvezu ishođenja suglasnosti.

Kupci iz Sjedinjenih Američkih Država, Kanade i Australije

Sjedinjene Američke Države

Za državljane Sjedinjenih Američkih Država uzajamnost se procjenjuje prema saveznoj državi koja je relevantna za konkretnog kupca. Prema trenutačno objavljenom službenom pregledu uzajamnosti, za znatan broj saveznih država utvrđena je potpuna uzajamnost, dok se za pojedine druge države navodi dodatni uvjet povezan sa stalnim ili dugotrajnim boravkom. Kupac iz Sjedinjenih Američkih Država stoga bi prije sklapanja bezuvjetnog ugovora o kupoprodaji trebao utvrditi koja se savezna država primjenjuje te provjeriti trenutačno važeće uvjete uzajamnosti.

Kanada

Prema javno dostupnom pregledu uzajamnosti nadležnog hrvatskog ministarstva iz kolovoza 2026., provjera uzajamnosti u odnosu na Kanadu još je u tijeku. Kanadski kupac stoga ne bi trebao pretpostaviti da je moguće provesti postupak ishođenja suglasnosti niti da će takav zahtjev biti odobren bez prethodne provjere trenutačno važećeg pravnog režima.

Australija

Prema javno dostupnom pregledu uzajamnosti nadležnog ministarstva iz kolovoza 2026., za australske fizičke i pravne osobe ne postoji uzajamnost za kupnju postojećih nekretnina u razdoblju od 1. travnja 2025. do 31. ožujka 2027. U pregledu su navedene određene ograničene iznimke koje se odnose na osobne okolnosti kupca, kao i dodatna ograničenja u pogledu broja i vrste nekretnina koje se mogu steći. Australski kupci stoga bi prije plaćanja kapare trebali pribaviti pravnu procjenu svojeg konkretnog slučaja, osobito ako namjeravaju kupiti postojeći stan ili kuću.

Nekretnine koje zahtijevaju poseban oprez

Poljoprivredno zemljište

Poljoprivredno zemljište podliježe posebnom pravnom režimu te se ne može analizirati prema pravilima koja se uobičajeno primjenjuju na stanove ili kuće. Stjecanje vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem od strane stranih osoba i dalje je ograničeno, uz određene zakonom ili međunarodnim ugovorima propisane iznimke. Pravnu klasifikaciju nekretnine potrebno je provjeriti u službenim evidencijama i prostorno-planskoj dokumentaciji, a ne zaključivati na temelju načina na koji se nekretnina oglašava ili trenutačno koristi.

Pomorsko dobro i nekretnine uz obalu

Pomorsko dobro u Hrvatskoj ne predstavlja nekretninu u uobičajenom režimu privatnog vlasništva. Kod kupnje nekretnina uz obalu potrebno je provjeriti ulaze li čestica, pristupni put, terasa, objekt uz more, vez ili bilo koji drugi dio nekretnine u režim pomorskog dobra ili mogu biti zahvaćeni pravilima koja se na njega primjenjuju. Sama činjenica da se određeni prostor fizički koristi, da je ograđen ili da je povijesno bio evidentiran u zemljišnim knjigama ne treba se smatrati konačnim dokazom pravnog statusa bez prethodne pravne provjere.

Šume, zaštićena priroda i kulturna dobra

Šume, zaštićena prirodna područja, kulturna dobra i druge posebno uređene vrste nekretnina mogu podlijegati posebnim ograničenjima, javnopravnim odobrenjima, pravima prvokupa ili ograničenjima načina korištenja. Dodatne pravne provjere osobito su važne kod ruralnih imanja, nekretnina na otocima, povijesnih građevina te nekretnina koje se nalaze unutar zaštićenih ili obalnih područja.

Građevinsko zemljište koje je još evidentirano kao poljoprivredno zemljište

Čestica se može nalaziti unutar građevinskog područja, a istodobno u katastarskim ili zemljišnoknjižnim evidencijama biti evidentirana na drukčiji način. Prostorno-planski status, katastarska namjena i zemljišnoknjižni opis predstavljaju međusobno povezana, ali zasebna pitanja. Svako od njih potrebno je provjeriti prije zaključka da je zemljište podobno za neposrednu gradnju.

Pravna analiza prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj

Svrha pravne analize nije samo potvrditi tko je upisan kao vlasnik nekretnine. Potrebno je utvrditi može li prodavatelj valjano prenijeti upravo onu nekretninu koja je predmet prodaje, postoje li prava trećih osoba ili javnopravna ograničenja te je li namjeravani način korištenja nekretnine pravno ostvariv.

Zemljišnoknjižna provjera

Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri glavna dijela:

• A odjeljak — Posjedovnica, u kojoj su navedeni opis nekretnine i njezina osnovna katastarska obilježja;
• B odjeljak— Vlastovnica, u kojoj su navedeni upisani vlasnik i relevantna osobna ograničenja; te
• C odjeljak— Teretovnica, u kojoj se evidentiraju hipoteke, zabilježbe ovrhe, zabrane, služnosti, upisana prava najma ili zakupa, prava prvokupa i drugi tereti.

Prilikom provjere potrebno je uzeti u obzir i neriješene zemljišnoknjižne prijedloge te zabilježbe koje još nisu rezultirale dovršenim upisom.

Zemljišne knjige i katastar

Zemljišne knjige evidentiraju pravno stanje nekretnine, uključujući pravo vlasništva i druga stvarna prava. Katastarske evidencije prvenstveno sadrže podatke o čestici, zgradama, površini, načinu uporabe i posjedu. Podatke iz zemljišnih knjiga i katastra potrebno je međusobno usporediti. Razlike u površini, tlocrtu zgrade, adresi, broju čestice ili evidentiranom načinu uporabe mogu upućivati na potrebu za provedbom geodetskih, katastarskih ili zemljišnoknjižnih postupaka.

Građevinska dokumentacija i dokumentacija o uporabi

Ovisno o starosti i vrsti nekretnine, dokumentacija bi trebala sadržavati odgovarajuće isprave vezane uz građenje i uporabu, što može uključivati:

• građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje;
• uporabnu dozvolu ili drugu ispravu kojom se dokazuje zakonita uporaba;
• rješenje o izvedenom stanju, ako je primjenjivo;
• odobrene projekte i dokumentaciju koja se odnosi na naknadne dogradnje ili preinake; te
• energetski certifikat, kada je propisan.

Dogradnja, terasa, bazen, prenamijenjeno potkrovlje ili pomoćna građevina mogu fizički postojati, a da pritom nisu uredno evidentirani u pravnoj i tehničkoj dokumentaciji.

Stanovi i etažno vlasništvo

Kod kupnje stana potrebno je utvrditi da je stan uredno uspostavljen i upisan kao poseban dio nekretnine, zajedno s pripadajućim suvlasničkim dijelom zemljišta i zajedničkih dijelova zgrade. Kupac bi također trebao provjeriti način upravljanja zgradom, stanje pričuve, planirane radove, eventualne zajedničke obveze te prava korištenja parkirnih mjesta, spremišta, vrtova i terasa.

Pristup nekretnini, posjed i prava trećih osoba

Nekretnina bi trebala imati pravno osiguran pristup te biti podobna za predaju u posjed u skladu s ugovorenim uvjetima. Prije zaključenja pravnog posla potrebno je utvrditi postoje li korisnici nekretnine, najmoprimci, neformalni posjednici, neevidentirani pristupni odnosi ili sporovi sa susjedima.

Prostorno-planski status i namjeravana uporaba

Ako kupac namjerava rekonstruirati, dograditi ili razvijati nekretninu, koristiti je u komercijalne svrhe ili promijeniti njezinu namjenu, prije kupnje potrebno je provjeriti mjerodavni prostorni plan i zahtjeve u pogledu potrebnih dozvola.

OIB, financiranje i izvor sredstava

Osobni identifikacijski broj (OIB)

Stranom kupcu u pravilu je potreban hrvatski osobni identifikacijski broj (OIB) radi provedbe transakcije, poreznih postupaka i upisa u zemljišne knjige. Stoga je ishođenje OIB-a najčešće jedan od prvih administrativnih koraka nakon što planirana transakcija poprimi dovoljno konkretan oblik.

Hrvatski bankovni račun

Hrvatsko pravo ne propisuje opću obvezu prema kojoj svaki strani kupac mora imati otvoren račun u hrvatskoj banci samo radi sklapanja ugovora o kupoprodaji. Ipak, račun u Hrvatskoj ili drugoj državi europodručja može biti praktičan za plaćanje kupoprodajne cijene, poreza, režijskih troškova i drugih tekućih obveza, dok pojedine banke mogu primjenjivati vlastite zahtjeve u pogledu provjere klijenta i otvaranja računa.

Hipotekarno financiranje

Mogućnost financiranja nerezidenata ovisi o kreditnim kriterijima pojedine banke. Kupac ne bi trebao sklapati bezuvjetni ugovor oslanjajući se na pretpostavku da će financiranje biti odobreno, osim ako je rizik povezan s odobrenjem financiranja izričito uređen ugovorom.

Izvor sredstava i regulatorna usklađenost

Banke, odvjetnici, javni bilježnici, posrednici i drugi obveznici regulatornih zahtjeva mogu zatražiti podatke i dokumentaciju o kupcu, stvarnom vlasniku te izvoru sredstava namijenjenih kupnji. Međunarodne novčane prijenose, vlasničke strukture društava, trustove, darovanja i financiranje od strane članova obitelji potrebno je pravodobno prijaviti i dokumentacijski urediti kako bi se izbjegla kašnjenja pri zaključenju transakcije.

Predugovor, kapara i ugovor o kupoprodaji

Rezervacija

Agencija za nekretnine ili prodavatelj mogu od kupca zatražiti plaćanje odgovarajuće naknade prije dovršetka pravne dubinske analize nekretnine. Prije uplate sredstava potrebno je provjeriti pravne učinke takvog predugovora, uvjete povrata uplaćenog iznosa te sve druge uvjete povezane s plaćanjem.

Predugovor

Predugovor o kupoprodaji uobičajeno se sklapa kada su se stranke obvezale na buduće sklapanje glavnog ugovora, ali je prethodno potrebno ispuniti određene važne pretpostavke, kao što su:

• dovršetak pravne analize;
• ishođenje odobrenja hipotekarnog financiranja (odobrenje kredita);
• ishođenje suglasnosti nadležnog ministarstva;
• brisanje hipoteke ili drugog tereta;
• dovršetak građevinskih radova ili provedba potrebnih upisa;
• priprema nekretnine za primopredaju.

Kapara

U hrvatskoj praksi kupoprodaje nekretnina uobičajena je uplata u iznosu od približno 10 % kupoprodajne cijene, ali takav postotak nije propisan zakonom. Ugovorom bi trebalo jasno odrediti predstavlja li uplata kaparu, predujam, naknadu za rezervaciju ili drugi oblik osiguranja, budući da svaka od tih pravnih kvalifikacija može imati različite pravne posljedice. Strani kupac kojem je za stjecanje nekretnine potrebna suglasnost nadležnog ministarstva ne bi trebao pretpostaviti da će u slučaju neishođenja suglasnosti automatski imati pravo na povrat uplaćenog iznosa, osim ako je takva situacija izričito uređena ugovorom.

Ugovor o kupoprodaji nekretnine

Pravilno sastavljen ugovor o kupoprodaji trebao bi, među ostalim, jasno urediti:

• ugovorne strane i njihove identifikacijske podatke;
• točan zemljišnoknjižni opis nekretnine;
• kupoprodajnu cijenu, valutu plaćanja i dinamiku plaćanja;
• uvjete povezane s ishođenjem suglasnosti za stranog kupca, financiranjem ili brisanjem tereta;
• jamstva prodavatelja i njegove obveze u pogledu pružanja relevantnih informacija;
• datum i uvjete primopredaje;
• raspodjelu troškova i poreznih obveza; te
• tabularnu izjavu prodavatelja (clausula intabulandi), kojom se dopušta upis prava vlasništva u zemljišne knjige;

Ovisno o ugovorenoj dinamici plaćanja, tabularna izjava može biti sadržana u samom ugovoru o kupoprodaji ili se može izdati zasebno nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene.

Suglasnost nadležnog ministarstva, plaćanje i upis u zemljišne knjige

Suglasnost nadležnog ministarstva, kada je potrebna

Ako se na kupca primjenjuje režim stjecanja nekretnina za državljane trećih država, postupak ishođenja suglasnosti potrebno je uskladiti s ugovornim odredbama i dinamikom plaćanja. Ugovor o kupoprodaji može se sastaviti tako da dovršetak transakcije ovisi o ishođenju potrebne suglasnosti. Odgovarajuća ugovorna struktura ovisi o konkretnoj nekretnini, zahtjevima prodavatelja i očekivanom tijeku transakcije.

Ovjera potpisa prodavatelja

Isprava na temelju koje se provodi upis u zemljišne knjige mora ispunjavati zahtjeve hrvatskog zemljišnoknjižnog prava. Kod uobičajene kupoprodaje potpis prodavatelja na ispravi podobnoj za upis prava vlasništva, odnosno na tabularnoj izjavi, ovjerava javni bilježnik.

Plaćanje i predaja isprava

Mehanizam plaćanja potrebno je uskladiti s:

• brisanjem postojeće hipoteke;
• predajom tabularne izjave;
• predajom nekretnine u posjed i ključeva;
• podmirenjem režijskih troškova;
• vremenom podnošenja prijedloga za upis u zemljišne knjige.

Upisom se stječe pravo vlasništva

Prema hrvatskom pravu, samo sklapanje i izvršenje ugovora o kupoprodaji ne dovode do stjecanja prava vlasništva. Pravo vlasništva stječe se upisom u nadležnu zemljišnu knjigu na temelju isprave koja ispunjava propisane zakonske uvjete. Prijedlog za upis u zemljišne knjige podnosi se elektroničkim putem preko ovlaštenog odvjetnika ili javnog bilježnika.

Porezi i troškovi transakcije

Porez na promet nekretnina

Ako stjecanje nekretnine nije predmet oporezivanja PDV-om, kupac u pravilu plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 %. Poreznu osnovicu čini tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna uprava u pravilu prihvaća ugovorenu kupoprodajnu cijenu ako ona približno odgovara tržišnoj vrijednosti nekretnine. Ako je ugovorena cijena znatno niža od tržišne, Porezna uprava može utvrditi višu tržišnu vrijednost kao osnovicu za obračun poreza.

Transakcije podložne PDV-u

Stjecanje nekretnine koje podliježe oporezivanju hrvatskim PDV-om ne smatra se istodobno oporezivim prometom nekretnina prema propisima o porezu na promet nekretnina. Ova je razlika osobito važna kod određenih kupnji novogradnje od prodavatelja koji su obveznici PDV-a. Prije izračuna ukupnog troška stjecanja kupac bi trebao provjeriti uključuje li navedena cijena PDV i koji se porezni režim primjenjuje na konkretnu transakciju.

Prijava Poreznoj upravi

Ako hrvatski javni bilježnik ovjeri ispravu na temelju koje se nekretnina stječe, u pravilu je elektroničkim putem dostavlja Poreznoj upravi. Ako isprava o stjecanju nije ovjerena kod javnog bilježnika niti ju je izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik može imati samostalnu obvezu prijave stjecanja Poreznoj upravi u zakonom propisanom roku.

Godišnji porez na nekretnine

Ovisno o načinu korištenja nekretnine te odluci nadležnog grada ili općine, može postojati obveza plaćanja godišnjeg poreza na nekretnine. Zakonom propisani raspon porezne stope trenutačno iznosi od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine, dok konkretnu stopu određuje jedinica lokalne samouprave. Od poreza su, među ostalim, izuzete nekretnine koje služe za stalno stanovanje te određeni oblici dugoročnog stambenog najma, dok nekretnina u vlasništvu stranog državljanina koja se koristi kao kuća za odmor ili samo povremeno može podlijegati ovoj poreznoj obvezi.

Ostali troškovi transakcije

Ukupni troškovi transakcije mogu uključivati i:

• odvjetničke troškove;
• troškove javnobilježničke ovjere;
• zemljišnoknjižne sudske pristojbe;
• ovjerene prijevode i legalizaciju stranih isprava;
• troškove geodetskih, arhitektonskih ili inženjerskih usluga;
• bankovne naknade i troškove međunarodnih novčanih prijenosa;
• proviziju agencije za posredovanje u prometu nekretnina, ako je primjenjivo; te
• troškove povezane s ishođenjem suglasnosti nadležnog ministarstva ili provedbom potrebnih ispravaka i upisa u službenim evidencijama.

A typical process for buying property in Croatia

Common problems for foreign property buyers

1. Paying a reservation fee before checking eligibility

A foreign buyer may discover only after payment that reciprocity is absent, consent is uncertain or the intended property falls within a restricted category.

2. Assuming the real-estate agent performs legal due diligence

An agent facilitates the transaction, but the buyer should separately ensure that title, permits, contractual protections and foreign-ownership requirements are legally reviewed.

3. Relying only on the seller’s possession or cadastral record

Physical possession and cadastral data do not replace confirmation of registered ownership and burdens in the land register.

4. Ignoring unregistered construction

Pools, extensions, terraces, auxiliary buildings and converted spaces can create legal, financing and future-resale problems if they are not properly documented.

5. Signing an unconditional contract before mortgage approval

If the buyer’s financing later fails, the contractual consequences may include loss of the deposit or liability for non-performance.

6. Treating the deposit as automatically refundable

Refund rights depend on the legal character of the payment and the precise contractual conditions.

7. Paying the full price without a registration mechanism

Payment should be coordinated with delivery of a valid tabular statement, release of mortgages and prompt filing of the land-registry application.

8. Assuming property ownership creates immigration rights

Owning a Croatian property can provide evidence of accommodation and may be relevant in some immigration contexts, but it does not by itself automatically grant residence, work authorisation or Croatian citizenship.

Frequently asked questions

About the author

Nikola Logarušić, odvjetnik

Nikola Logarušić is the founder of Logarusic Legal, a boutique Croatian law practice based in Zagreb and focused on legal matters with an international dimension. He advises international clients on Croatian real estate, inheritance, immigration and residence, citizenship and selected investment matters. He is admitted to practice law in Croatia.

Considering a property purchase in Croatia?

Logarusic Legal assists international buyers with foreign-ownership eligibility, legal due diligence, preliminary and purchase agreements, ministerial-consent procedures, closing and land-registry registration. Contact Us